亿配资 刘洪玉： 中国房地产百强研究方法体系演变与市场调整期中国房地产企业破局之道
2026年3月26日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十三届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。
大家下午好。下面由我来给大家报告一下这次百强企业研究的方法体系的演变，以及在市场深度调整环境下，房地产企业应如何破局谋发展。
首先，是我们的评价方法体系，百强企业评价体系不仅考察企业的规模，而且也协同考察企业的盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任等多维度。23年来，我们的指标体系基本上已经稳定，有7个二级指标35个三级指标，全面考量企业的综合实力。与此同时，在百强研究中，也会针对市场发展变化特点和趋势，选定每年研究或关注的重点，比如从2009年开始，我们就把经营稳健性作为企业评价的重点。数据来源方面，主要结合企业填报数据和中国房地产指数系统（CREIS）数据库数据等，做交叉复核，进行综合分析。
接下来，我来简单汇报一下本次研究中所作的一个专题研究，题目是“市场调整期中国房地产企业破局之道”，总的来看，这个破局之道就是：在行业困境中求生存，在时代机遇中谋发展。
行业面临的首要困境是流动性安全持续承压。这从房地产开发企业到位资金规模及其结构变化就可以看到，房地产开发企业到位资金连续四年累计下降约54%。同时，资金来源结构也发生了变化，比如2021年定金和预收款加上个人按揭贷款占比达到53%，2025年的这个比例则降到了44%。此外，房企存量债务规模庞大，2026年房企债券到期规模7311亿元，以债养债的传统运作模式正在失效，所以行业流动性风险仍处高位。行业面临的第二个主要困境是行业整体规模大幅下降和房企资产减值。2025年全国商品房销售额为83937亿元、房地产投资额为82788亿元，相比2021年的历史高峰值下降幅度分别是超过50%、接近40%。房企资产减值引发企业盈利持续承压，使房企风险由现金流量表向资产负债表转移，不仅延缓了行业良性循环构建进程，而且还存在债务风险进一步蔓延的可能性。
面对当前的困境危机，行业的各位同仁都在努力的去寻找生存之道，通过增强企业的流动性、适度保持投资等，来保证企业的经营安全，大家都做了大量的工作。
从增强流行性方面，主要是加大去库存力度，盘活存量商品房和闲置土地，加快回笼资金。存货里有很多待开发的土地，政府出台了许多有利于盘活企业存量土地的政策，包括利用专项债回购、挂账回购，还可以通过调整规划条件盘活长期闲置的项目用地（包括调整用途、容积率、高度限制等）。存货里还有许多待销售的商品房，利用政府收购商品房用作各类保障性住房的政策，甚至一些高等学校购买存量商品房用作大学生宿舍的机会，来降低企业的商品房库存，加快资金回笼，提高企业的流动性。
困境中的企业还在努力保持适度的投资，在优势城市的核心板块，或关注一些比较小规模的地块，获取土地，快速开发，实现资金回笼周转，在发展中解决公司的流动性困境，同时也给社会、市场、合作伙伴和员工一定的信心。
很多企业还充分利用政府的金融支持政策，来改善企业的资金状况，比如利用“白名单”政策，获取项目开发贷款、为已有贷款申请展期，减少企业的流动性压力。此外，出险企业还在积极主动地寻求债务化解的方案，最近有很多好消息，一些企业成功解决了债务问题，获得了新的发展机会。
在困境中求生存的话题比较沉重。一方面困境是暂时的，另一方面还要看到房地产行业仍然面临着很多发展机遇。从居住房地产的角度看我们还有很大发展空间：人均住房面积的增加、住房质量的改善，家庭小型化导致的家庭户数量增加（住房套数需求增加）、人口老龄化导致的康养设施需求和服务，第二住宅和季节性住宅需求的增长等，都带来了新的增长机会和发展潜力。城市更新的需求也非常大，存量房屋按照50年更新一轮，每年就有非常大的重建需求。商用不动产投资、管理和运营服务，也会随着不动产投资信托基金REITs市场的发展而带来许多新的发展机会。
房企一定要把握这些发展机会，谋划未来的发展之策。建议结合构建新的发展模式这样一个大的制度和政策环境，结合企业资源禀赋和特色，确定业务内容、结构和模式。房地产按照用途分为居住和非居住的横向维度（用途类型），按照生命周期分为投资决策、开发建设、运行使用、维护更新的纵向维度（周期阶段），纵横维度交叉，再加上租售策略和投融资活动，就基本上构成了房地产业务的全部。大型头部央国企，可以选择房地产综合一体化服务模式；地方国企更多的关注于地方性的业务，包括民生保障类项目开发和基础设施项目建设。民营房企虽不排除少数头部企业也采用纵横一体化的模式，但更多的民企还是向专精特新发展，找自己最适合的、最专业的、最有优势的细分领域，去把它做到最好。
谢谢大家！
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